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Mietrecht

Das Mietrecht regelt die Gewährung des Gebrauchs einer Sache gegen Entgelt. Gegenstand eines Mietvertrags können sowohl bewegliche als auch unbewegliche Sachen (Immobilien) sein.

Der größte Teil der gesetzlichen Bestimmungen zum Mietrecht betrifft Mietverhältnisse über Wohnraum (§§ 549 bis 577 a BGB). Für Mietverhältnisse über andere Sachen (z. B. Geschäftsräume) gibt es nur wenige Spezialregelungen, so dass hier im Wesentlichen die allgemeinen Vorschriften für Mietverhältnisse (§§ 535 bis 548 BGB) und dass Allgemeine Recht der Schuldverhältnisse (§§ 241 ff. BGB) gelten.

Grund für die hohe Regelungsdichte im Wohnraummietrecht ist in erster Linie die besondere Bedeutung der Wohnung für den Mieter und gegebenenfalls für seine Mitbewohner. Während andere Mietsachen (zum Beispiel Mietwagen) meist keine existentielle Bedeutung für eine der Vertragsparteien haben, bildet die Wohnung den Lebensmittelpunkt und die Existenzgrundlage des Mieters. Zudem sind die meisten Mieter einer Wohnung - anders als die Mieter von Gewerberäumen - in der Regel geschäftlich nicht gewandt und haben wenig Erfahrung im Aushandeln von Verträgen. Deshalb gibt es im Wohnraummietrecht eine Vielzahl von Vorschriften insbesondere zur Höhe der Miete einschließlich der Betriebskosten und zu den Voraussetzungen einer Kündigung.

Der Gesetzgeber versucht auf diese Weise, das bei Wohnraummietverhältnissen typischerweise bestehende Ungleichgewicht zwischen Vermieter und Mieter auszugleichen und beschränkt damit das Eigentum und die Vertragsfreiheit (Privatautonomie).

Die Kanzlei Büchs vertritt sowohl Vermieter als auch Mieter. Rechtsanwalt Büchs berät seine Mandanten im Mietrecht unter anderem zu folgenden Themen:

Mietvertrag

Im Idealfall sollten sich Mieter und Vermieter vor Abschluss des Mietvertrags unabhängig voneinander von Rechtsanwälten zur Gestaltung des Vertrags beraten lassen. Insbesondere Vermieter sind typischerweise in einer starken Verhandlungsposition, so dass sie den Vertragsinhalt weitgehend vorgeben können. Meistens wird aber ein Anwalt erst dann hinzugezogen, wenn im laufenden Mietverhältnis Streitigkeiten auftreten. Wenn Formularverträge verwendet werden, sollten diese auf dem aktuellen Stand sein, da die Rechtsprechung immer wieder einzelne Vertragsklauseln für unwirksam erklärt.

Untermiete

Vermietet der Mieter die Mietsache oder einen Teil davon an einen Dritten weiter, entsteht ein Untermietverhältnis. Untervermietung bedarf der Erlaubnis des Vermieters. In bestimmten Fällen besteht ein Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis.

Mietpreisbremse

In der Vergangenheit konnten die Vertragsparteien die Miete weitgehend frei aushandeln.  Durch die sogenannte Mietpreisbremse ermächtigt der Gesetzgeber nun die Landesregierungen, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt zu bestimmen, in denen die zulässige Höhe der Miete bei Neuvermietung einer Wohnung begrenzt ist. Der Berliner Senat hat durch Rechtsverordnung das gesamte Land Berlin zu einem solchen Gebiet erklärt. Grundsätzlich darf hier die Miete bei Neuabschluss eines Mietvertrags die ortsübliche Miete um maximal zehn Prozent übersteigen, es sei  denn die vorherige Miete war schon höher - dann bildet diese die Obergrenze. Ausgenommen sind Wohnungen, die erst nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Wegen der Einzelheiten sollten sich insbesondere Vermieter schon vor Abschluss eines neuen Vertrags durch einen Rechtsanwalt beraten lassen.

Mieterhöhung

Für Mietverträge über Wohnraum (mit Ausnahme von Mietobjekten i. S. d. § 549 Abs. 2, Abs. 3 BGB) enthält das Mietrecht spezielle Vorschriften für die Erhöhung der Miete. Möglich ist natürlich eine Veränderung der Miethöhe durch vertragliche Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter während des laufenden Mietverhältnisses. Da es aber im laufenden Mietverhältnis darüber typischerweise nicht zu einer Einigung kommt, ist es sinnvoll, bereits im Mietvertrag die Anpassung der Miete für die Zukunft zu regeln.

Bei der Staffelmiete werden schon im Mietvertrag unterschiedlich hohe Mieten für bestimmte Zeiträume vereinbart (§ 557 a BGB), so dass für beide Seiten über einen längeren Zeitraum Planungssicherheit besteht.

Bei der Indexmiete richtet sich die Höhe der Miete nach der zukünftigen Entwicklung der allgemeinen Lebenshaltungskosten (§ 557 b BGB). Das hat für den Mieter den Vorteil, dass er bei allgemein sinkenden Preisen auch die Miete durch einseitige Erklärung gegenüber dem Vermieter im gleichen Maße verringern kann. Für beide Parteien hat die Indexmiete den Vorteil, dass bei der Aushandlung der Miete keine Prognose über die zukünftige Preisentwicklung angestellt werden muss. Zudem ist das Verfahren (einseitige Erklärung) sehr einfach und bietet wenig Konfliktpotential.

Ohne besondere Vereinbarung im Mietvertrag kann der Vermieter im laufenden Mietverhältnis grundsätzlich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen (§ 558 BGB) Dadurch darf sich die Miete aber innerhalb von drei Jahren nicht um mehr 15 % bzw. 20 % erhöhen - je nach Lage der Wohnung (in Berlin einheitlich 15 %). Mieterhöhungen nach Modernisierung oder wegen Anpassung der Betriebskosten werden jedoch bei der Berechnung der Kappungsgrenze von 15 % bzw. 20 % nicht berücksichtigt. Wenn also eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen und/oder wegen der Erhöhung von Betriebskosten erfolgt ist, kann die Miete innerhalb von drei Jahren insgesamt auch um mehr als 15 % bzw. 20 % steigen.

Nach Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter die Miete um bis zu 11 % der für die Modernisierung aufgewandten Kosten erhöhen (§ 559 BGB).

Bei Veränderung der Betriebskosten können die hierfür vereinbarten Pauschalen oder Vorauszahlungen entsprechend angepasst werden (§ 560 BGB).

Wegen der Einzelheiten ist eine Beratung durch einen Rechtsanwalt erforderlich.

Abmahnung

Mit einer Abmahnung weist eine Vertragspartei die andere Partei darauf hin, dass deren Verhalten eine Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag darstellt, und macht deutlich, dass die Fortsetzung bzw. Wiederholung dieser Vertragsverletzung rechtliche Konsequenzen haben kann. In der Regel ist eine erfolglose Abmahnung Voraussetzung für die Wirksamkeit einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund. In bestimmten Fällen ist eine Abmahnung vor der Kündigung jedoch nicht notwendig. Da durch eine nicht erforderliche Abmahnung, die vom Vertragspartner beachtet wird, das Recht zur Kündigung wegen des Verstoßes, der Gegenstand der Abmahnung ist, ausgeschlossen werden kann, sollte vor Ausspruch einer Abmahnung eine Beratung durch einen Rechtsanwalt in Anspruch genommen werden.

Kündigung

Im Mietrecht gibt es drei Arten von Kündigungen: die ordentliche Kündigung, die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher oder vertragsgestaltend bestimmter Frist und die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. Bei einem Mietvertrag auf unbestimmte Zeit kommen alle drei Varianten in Betracht, bei einem Zeitmietvertrag sind nur außerordentliche Kündigungen möglich.

Im Wohnraumietrecht gibt es aus sozialen Gründen gesetzliche Beschränkungen des Kündigungsrechts des Vermieters. So ist bei den meisten Mietverhältnissen über Wohnraum - jedoch nicht bei solchen im Sinne des § 549 Abs. 2 und 3 BGB - für eine ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich, zum Beispiel Eigenbedarf (§ 573 BGB). Die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist ist insbesondere bei Zeitverträgen von besonderer Bedeutung. Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der es dem Kündigenden unzumutbar macht, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist fortzusetzen (§ 543 BGB). Das ist für den Vermieter unter anderem bei Zahlungsverzug des Mieters mit zwei aufeinanderfolgenden Mieten der Fall. 

Insbesondere Vermieter sollten sich von einem Rechtsanwalt beraten lassen, bevor sie ein Mietverhältnis kündigen. Aber auch für Mieter ist eine solche Beratung vor Ausspruch der Kündigung sinnvoll - insbesondere bei Zeitmietverträgen oder bei vertraglichen Beschränkungen des Kündigungsrechts (Kündigungsverzicht). Wenn eine Kündigung bereits ausgesprochen worden ist, ist zu prüfen, ob diese wirksam ist und ob gegebenenfalls ihre Unwirksamkeit noch herbeigeführt werden kann.

Renovierung

Häufig gibt es bei Beendigung eines Mietverhältnisses Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter über die Frage, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang der Mieter renovieren muss. Grundsätzlich ist die Erhaltung der Mietsache in vertragsgemäßem Zustand Sache des Vermieters (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). In den meisten Wohnraummietverträgen wird die Pflicht zur Beseitigung der normalen Gebrauchsspuren (Schönheitsreparaturen).) aber auf den Mieter übertragen. Vermieter und Mieter sollten sich zur Frage der Wirksamkeit solcher Regelungen unabhängig voneinander von Rechtsanwälten beraten lassen.

Die Beseitigung von Schäden in der Mietwohnung, die über die normale Abnutzung der Mietsache hinausgehen, gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen. Ob der Mieter insoweit zur Renovierung verpflichtet ist, hängt insbesondere davon ab, ob eine Verletzung einer Vertragspflicht vorliegt, die er zu vertreten hat. In diesem Fall kommt ein Anspruch des Vermieters auf Schadensersatz in Betracht.

Viele Mietverträge enthalten auch Klauseln über Kleinreparaturen, deren Kosten unabhängig von einem etwaigen Verschulden auf den Mieter abgewälzt werden. Es ist sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter ratsam, sich bereits vor Rückgabe der Wohnung von einem Rechtsanwalt zu allen mietrechtlichen Fragen zum Thema Renovierung beraten zu lassen.

Kaution

Die Mietkaution ist eine Sicherheit für Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. In Betracht kommen grundsätzlich alle Arten von Sicherheiten, insbesondere die Einzahlung eines Geldbetrags auf ein Konto des Vermieters, ein Sparkonto mit Sperrvermerk und eine Mietbürgschaft. Eine Kaution muss der Mieter nur stellen, wenn das vertraglich vereinbart worden ist.

Bei Wohnraummietverhältnissen dürfen grundsätzlich alle vom Mieter zu stellenden Sicherheiten zusammen drei Monatsmieten ohne Betriebskosten nicht übersteigen, § 551 Abs. 1 BGB. Es gibt jedoch Ausnahmen.

Soweit die Kaution als Geldsumme bereitgestellt wird, muss der Vermieter diese bei einem Kreditinstitut getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen. Zinsen und sonstige Erträge erhöhen die Sicherheit, stehen aber dem Mieter zu.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist innerhalb einer angemessenen Frist über die Kaution abzurechnen (drei bis sechs Monate bei Mietverhältnissen über Wohnraum, circa ein Jahr bei Geschäftsräumen). Für noch ausstehende Betriebskostenabrechnungen kann ggf. ein Teil der Kaution zurückbehalten werden.

Bei Streit um die Kaution ist eine Beratung durch einen Rechtsanwalt zu empfehlen.