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Mietrecht: Kündigung wegen Eigenbedarfs

Ein unbefristetes Mietverhältnis über Wohnraum kann der Vermieter grundsätzlich nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, § 573 Abs. 1 S. 1 BGB. Ausgenommen von dieser Regelung sind bestimmte Sonderkonstellationen, die in §§ 549 Abs. 2  und 3, 573 a BGB aufgeführt werden.

Ein berechtigtes Interesse an der Kündigung liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB insbesondere dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (Eigenbedarf).

Es muss auf Seiten des Vermieters tatsächlich die Absicht zur alsbaldigen Nutzung der Räume als Wohnung bestehen, und diese Nutzungsabsicht muss auf nachvollziehbaren, vernünftigen Gründen beruhen.

Der Eigenbedarf muss sich auf die gesamte Wohnung beziehen, die Gegenstand des Mietvertrags ist. Eine Teilkündigung wegen Eigenbedarfs nur an einem Teil der vermieteten Wohnräume ist nicht möglich. Eine Teilkündigung kommt allerdings - auch ohne Eigenbedarf oder sonstiges berechtigtes Interesse - für nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume in den in § 573 b Abs. 1 BGB genannten Fällen in Betracht. 

Auf Seiten des Vermieters müssen die Räumlichkeiten als Wohnung benötigt werden. Die Absicht, auch ein Arbeitszimmer einzurichten, ist unschädlich. Ist aber eine überwiegend berufliche Nutzung der Räume beabsichtigt, handelt es sich nicht um Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Je nach den Umständen des Einzelfalles kann dann aber ein sonstiges berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 1 S. 1 BGB) vorliegen, auf das die Kündigung gestützt werden kann.

Die Kündigungsfrist hängt von der Dauer des Mietverhältnisses ab. Grundsätzlich ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums an den Mieter verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter um jeweils drei Monate, § 573 c Abs. 1 BGB.

Der Eigenbedarf muss schon zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung konkret absehbar sein. Unwirksam ist eine Kündigung "auf Vorrat" wegen eines nur möglicherweise entstehenden Eigenbedarfs.

Der Eigenbedarf muss auch bis zum Ende des Mietverhältnisses fortbestehen. Allerdings kann unter Umständen die Person, für die der Vermieter die Wohnung benötigt, ausgewechselt werden.

Bei der gerichtlichen Überprüfung des Eigenbedarfs wird zugunsten des Vermieters, der in den meisten Fällen zugleich Eigentümer der Mietsache ist, berücksichtigt, dass das Eigentumsrecht (Art. 14 GG) die Freiheit beinhaltet, das Eigentum selbst zu bewohnen. Dieser Freiheit begibt sich der Eigentümer nicht schon dadurch, dass er die Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet.

Allerdings kann eine Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich sein. Das ist insbesondere der Fall, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags schon weiß, dass er die Wohnung demnächst selbst nutzen will, den Mieter darauf aber nicht hinweist. Denn in einem solchen Fall könnte der Vermieter seine Interessen an Vermietung und späterer Eigennutzung verwirklichen, indem er mit dem Mieter einen Zeitmietvertrag vereinbart.

Die Nutzungsabsicht und die objektiven Tatsachen, auf die der Eigenbedarf gestützt wird, sind im Kündigungsschreiben darzulegen, § 573 Abs. 3 BGB.

Rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses soll der Vermieter zudem den Mieter darauf hinweisen, dass dieser der Kündigung in der in § 574 b BGB bestimmten Form und Frist widersprechen kann, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine  Härte darstellt, die das Kündigungsinteresse des Vermieters überwiegt. Erklärt der Mieter rechtzeitig den Widerspruch, findet eine Abwägung der widerstreitenden Interessen der Vertragsparteien statt. Fällt diese zugunsten des Mieters aus, kann er eine Fortsetzung des Mietvertrags für eine bestimmte Zeit verlangen; nur in seltenen Ausnahmefällen kann auch eine Fortsetzung auf unbestimmte Zeit in Betracht kommen.

An dieser Stelle kann nur ein erster Überblick über die Thematik gegeben werden. Wenn Sie als Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs in Betracht ziehen oder als Mieter eine solche Kündigung erhalten, sollten Sie sich in jedem Falle frühzeitig durch einen Rechtsanwalt beraten lassen.