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Mietrecht: Schönheitsreparaturen

Die meisten Mietverträge über Wohn- und Gewerberäume enthalten Regelungen über sogenannte Schönheitsreparaturen. Schönheitsreparaturen sind solche Renovierungsarbeiten, die bei vertragsgemäßem Gebrauch der Mietsache, also durch normale Abnutzung erforderlich werden. Dazu gehören insbesondere das Streichen und ggf. Tapezieren der Wände und Decken, das Lackieren von Heizkörpern und -rohren, das Lackieren der Innentüren sowie der Innenseite von Fenstern und Wohnungstür und bestimmte Reinigungsarbeiten (z. B. Reinigung des Teppichbodens).

Grundsätzlich ist es Sache des Vermieters, die Mietsache während des Mietverhältnisses in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Dazu gehört auch die Durchführung der Schönheitsreparaturen. Wenn der Mietvertrag also keine Regelung zu Schönheitsreparaturen enthält, hat der Vermieter diese auf seine Kosten vorzunehmen.

Von diesem Grundsatz des Mietrechts können die Vertragsparteien aber abweichen. Sie können im Vertrag vereinbaren, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen übernimmt.

In fast allen Wohnraummietverträgen und in vielen Mietverträgen über Gewerberäume ist bestimmt, dass der Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Wenn es sich bei solchen Regelungen um vorformulierte Bedingungen im Sinne des § 305 Abs. 1 BGB handelt (z. B. in einem vorgedruckten Vertragsformular), sind diese in vielen Fällen unwirksam. Solche Klauseln unterliegen einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB. Danach sind vorformulierte Regelungen, die von gesetzlichen Regelungen abweichen, unwirksam, die den Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligen. Bei der Beurteilung der Frage, ob eine unangemessene Benachteiligung vorliegt, ist insbesondere zu berücksichtigen, ob es sich um ein Mietverhältnis über Wohnräume oder über Gewerberäume handelt. Des Weiteren kann auch der Zustand der Mietsache bei Mietbeginn von Bedeutung sein.

Unwirksam sind bei Mietverträgen über Wohnraum z. B. starre Fristenregelungen (BGH, Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03). Solche liegen vor, wenn die Fristen für die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen unabhängig vom tatsächlichen Erhaltungszustand der Wohnung festgelegt sind ("alle fünf Jahre in Feuchträumen, alle sieben Jahre in den übrigen Räumen"). Wirksam können Fristenregelungen hingegen sein, wenn es sich nur um Regelfristen handelt, die "im Allgemeinen" die Durchführung der Schönheitsreparaturen erforderlich machen, von denen aber im Einzelfall je nach Zustand der Wohnung abgewichen werden kann.

Enthält ein Mietvertrag über eine Wohnung eine vorformulierte Klausel, mit der der Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet wird, ist diese Regelung unwirksam, wenn die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses nicht renoviert war, der Mieter aufgrund dieser Regelung auch die vor seiner Mietzeit entstandenen Gebrauchsspuren zu beseitigen hat und dem Mieter kein angemessener Ausgleich hierfür gewährt wird (BGH, Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14). In dem vom BGH entschiedenen Fall wurde die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses renovierungsbedürftig an die Mieter übergeben und lediglich ein Ausgleich in Höhe einer halben Monatsmiete gewährt. Da dieser geringe Ausgleich keine angemessene Kompensation des Aufwands für die Beseitigung der vom Vormieter verursachten Abnutzungen darstellte, war die Klausel über die Schönheitsreparaturen unwirksam. Die Mieter mussten daher überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen.

Ebenfalls unwirksam sind bei Wohnraummietverträgen vorformulierte Quotenabgeltungsklauseln, die den Mieter verpflichten, einen Teil der Kosten für die Schönheitsreparaturen zu tragen, die bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fällig sind (BGH, Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 242/13). Der Mieter muss sich dann an den Kosten für die nach Beendigung des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen nicht beteiligen.

Die Rechtsprechung zum Mietrecht wird ständig fortentwickelt. Um zu vermeiden, dass bei oder nach der Wohnungsübergabe am Ende des Mietverhältnisses Streit über das Renovieren und die Rückzahlung der Kaution entsteht, sollten Mieter und Vermieter unabhängig voneinander von Rechtsanwälten die Wirksamkeit der im Mietvertrag enthaltenen Regelungen über die Schönheitsreparaturen prüfen lassen. Die Anwälte können verbindlich Auskunft erteilen, ob der Mieter renovieren muss und gegebenenfalls in welchem Umfang.

In jedem Fall sollte aus Beweisgründen der Zustand der Wohnung bei der Rückgabe in einem Übergabeprotokoll möglichst genau dokumentiert werden.