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Mietrecht: Untermiete

Von Untermiete spricht man, wenn der Mieter (Hauptmieter) die Mietsache oder einen Teil davon an einen Dritten (Untermieter) weitervermietet.

Der Untermietvertrag zwischen Hauptmieter und Untermieter begründet im Verhältnis dieser Vertragsparteien alle Rechte und Pflichten eines Mietvertrags. Es gibt jedoch einzelne Sonderregelungen.

Im Verhältnis zum Vermieter haftet der Hauptmieter für ein Verschulden seines Untermieters, so dass der Hauptmieter Schäden ersetzen muss, die der Untermieter schuldhaft verursacht hat, § 540 Abs. 2 BGB.

Bei Beendigung des Hauptmietvertrags kann der Vermieter die Rückgabe der Mietsache auch vom Untermieter verlangen, § 546 Abs. 2 BGB.

Für die Untervermietung benötigt der Hauptmieter die Erlaubnis des Vermieters, §.540 Abs. 1 S. 1 BGB. Ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung besteht bei Mietverhältnissen über Wohnraum, wenn nur ein Teil der Wohnung untervermietet werden soll und der Hauptmieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat, das erst nach Abschluss des Hauptmietvertrags entstanden ist, §.553 Abs. 1 S. 1 BGB. Dieser Anspruch des Hauptmieters auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung besteht jedoch nicht, wenn diese dem Vermieter nicht zumutbar ist, z. B. weil der Wohnraum dadurch übermäßig belegt würde oder in der Person des vorgesehenen Untermieters ein wichtiger Ablehnungsgrund vorliegt, §.553 Abs. 1 S. 2 BGB.

Gegebenenfalls kann der Vermieter eine angemessene Mieterhöhung zur Voraussetzung für seine Zustimmung machen, §.553 Abs. 2 BGB.

Bei Mietverhältnissen über Geschäftsräume oder über bewegliche Sachen und bei der Untervermietung der gesamten Wohnung hat der Mieter von Gesetzes wegen keinen Anspruch auf Erteilung einer Untermieterlaubnis. Ein solcher Anspruch des (Haupt-)Mieters kann sich hier aber im Einzelfall aus dem Mietvertrag ergeben, wenn dieser Regelungen zur Untervermietung oder sonstigen Überlassung des Gebrauchs der Mietsache an Dritte enthält.

Verweigert der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung, obwohl kein wichtiger Grund in der Person des Untermieters vorliegt, hat der (Haupt-)Mieter ein Sonderkündigungsrecht, §.540 Abs. 1 S. 2 BGB.

Eine eigenmächtige Untervermietung ohne die erforderliche Erlaubnis begründet einen Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch des Vermieters und kann den Vermieter zur Kündigung des Mietvertrags berechtigen. Je nach Fallkonstellation kommt auch eine fristlose Kündigung (ggf. nach fruchtloser Abmahnung) in Betracht. 

Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten sich vor Einholung bzw. Erteilung der Untermieterlaubnis anabhängig voneinander von einem Rechtsanwalt beraten lassen. Hier kann nur ein erster Überblick zum Thema Untermiete gegeben werden, der eine auf den Einzelfall bezogene Rechtsberatung durch einen Rechtsanwalt nicht ersetzen kann.